Vanuit juridisch oogpunt is het perfect mogelijk om zonnepanelen op het dak van een appartementsgebouw plaatsen. Het dak is nagenoeg steeds een gemeenschappelijk deel van het gebouw. Het is dus aan de Algemene Vergadering om te beslissen om al dan niet zonnepanelen te plaatsen. Een individuele mede-eigenaar heeft niet de mogelijkheid om op eigen initiatief bijvoorbeeld zonnepanelen op het dak te plaatsen. De mede-eigenaar dient daarvoor de toestemming van de Algemene Vergadering te krijgen.
Er kunnen 3 initiatieven onderscheiden worden, m.n. 1/ het collectief investeren in zonnepanelen, 2/
het individueel investeren in zonnepanelen, en 3/ het investeren in zonnepanelen via een exploitant
van zonnepanelen.
a) Het collectief investeren in zonnepanelen
Het collectief investeren in zonnepanelen is een zuiver gemeenschappelijke aangelegenheid. De
Algemene Vergadering neemt de beslissing tot het plaatsen van de zonnepanelen met een 2/3
meerderheid van de stemmen. De installatie wordt op kosten van de VME geplaatst.
Als eigenaar van de zonnepaneleninstallatie, komt de opgeleverde stroom ook toe aan de VME, die
voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw (bv. voor de lift, collectieve ventilatiesystemen, de
verlichting in de inkomhal en de gangen) zal worden aangewend. Het eventuele overschot van de
opgewekte stroom wordt op het elektriciteitsnet geïnjecteerd. De VME ontvangt hiervoor dan een
beperkte vergoeding. Binnen het gebouw kan ook voor energiedelen / energiegemeenschap (zie verder
punt 5) gekozen worden.
Over de toepassing van het concept van energiedelen / energiegemeenschap kan de AV met een
volstrekte meerderheid beslissen.
b) Het individueel investeren in zonnepanelen
Wil een mede-eigenaar een deel van het gemeenschappelijke dak gebruiken om privatief
zonnepanelen te plaatsen, dan zal de Algemene Vergadering hiervoor toestemming moeten geven.
Er zijn verschillende mogelijkheden:
• Een eerste mogelijkheid is om een exclusief genotsrecht op het dak toe te kennen aan de
betrokken mede-eigenaar. Hiervoor is een 4/5 meerderheid van de stemmen nodig. Het
toekennen van een exclusief genotsrecht van een deel van het gemeenschappelijke dak aan
een mede-eigenaar heeft een wijziging van de statuten tot gevolg. De wijziging aan de statuten
moet via een authentieke akte gebeuren waarvoor de tussenkomst van de notaris vereist is (dit
is tenslotte een wijziging van de bestemming van een deel van het onroerend goed).
• Een andere optie is het opstalrecht. Dit betekent dat een mede-eigenaar of derde partij het
recht krijgt om bouwwerken aan te brengen op een bestaand onroerend goed. Via het
opstalrecht wordt dus het eigendomsrecht van de zonnepanelen losgekoppeld van dat van het
gebouw. De praktische modaliteiten moeten in een overeenkomst worden vastgelegd.
Hiervoor is ook de tussenkomst van een notaris nodig. Hiervoor is een 4/5 meerderheid van de
stemmen nodig.
• Een derde mogelijkheid is het afsluiten van een huurovereenkomst tussen de VME en de medeeigenaar waarbij de VME een deel van het dak verhuurt aan een mede-eigenaar. Over een
huurovereenkomst < 9 jaar kan de Algemene Vergadering met een volstrekte meerderheid
beslissen. Een huurovereenkomst > 9 jaar wordt aanzien van een daad beschikking waarvoor
een bijzondere meerderheid van 4/5 vereist is. Daar de normale levensduur van zonnepanelen
>25 jaar bedraagt, zal in de praktijk normaal genomen een 4/5 meerderheid vereist zijn.
4
Bij deze drie mogelijkheden is het ook van belang om de nodige afspraken te maken rond het
wegnemen en terugplaatsen van de zonnepanelen bij onderhoud, herstelling of vernieuwing van het
dak.
Indien de Algemene Vergadering haar goedkeuring heeft gegeven zal de mede-eigenaar de
zonnepaneleninstallatie op zijn kosten plaatsen. Als eigenaar van de zonnepaneleninstallatie, komt de
opgeleverde stroom ook toe aan de mede-eigenaar.
Indien het dak (of een deel van het dak) een privatief deel is, dan kan de betrokken eigenaar vrij
beslissen om zonnepanelen te plaatsen op zijn privatief dak, voor zover de basisakte hieromtrent geen
beperkingen oplegt.
Een mede-eigenaar kan zich voor de plaatsing van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak van
het gebouw NIET beroepen op het artikel 3.82 NBW. Dit artikel kent aan individuele mede-eigenaars
en erkende nutsoperatoren (bijv. de distributienetbeheerders) een wettelijk recht toe om kabels,
leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te
hernieuwen. Dit recht geldt enkel indien de werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de
mede-eigenaar(s) en/of de gebruikers (huurders, …) op het vlak van energie, water of
telecommunicatie te optimaliseren. In de parlementaire voorbereiding van de wetswijziging wordt
gesteld dat zonnepanelen echter niet als bijbehorende faciliteiten kunnen aanzien worden, en dat ze
dus niet accessoir zijn ,en daarenboven een belangrijk nadeel toebrengen aan het gebruik van de
gemeenschappelijke delen voor de mede-eigenaars.
c) Het investeren in zonnepanelen via een exploitant van zonnepanelen
Tot slot bestaat er ook de mogelijkheid om het dak van het appartementsgebouw door een
zonnepanelenexploitant te laten gebruiken (via huur / recht van opstal). De zonnepanelenexploitant
krijgt daarbij de toestemming om op eigen kosten op het dak van het gebouw een
zonnepaneleninstallatie te plaatsen. De zonnepanelen exploitant is eigenaar van de installatie. Hij
verkoopt de opgewekte stroom voor eigen rekening. Voor een VME kan dit mogelijks een interessante
piste zijn. Om een constructie met een zonnepanelenexploitant op te zetten kan de Algemene
Vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen beslissen. De praktische modaliteiten moeten
in een overeenkomst worden vastgelegd. Hiervoor is mogelijks ook de tussenkomst van een notaris
nodig. Ook hier is het van belang om de nodige afspraken te maken rond het wegnemen en
terugplaatsen van de zonnepanelen bij onderhoud, herstelling of vernieuwing van het dak. BRON CIB
