Concreet gaat het over het volgende: om een heropgerichte woning te kunnen ‘leveren’ aan 6% btw is vereist dat de verkoper zowel de sloop als de heropbouw heeft uitgevoerd.
Die voorwaarde wordt soms uit het oog verloren. Het is niet voldoende dat de verkoper (enkel) de heropbouw heeft uitgevoerd. De sloop en de heropbouw moeten gecombineerd zijn en dus door dezelfde persoon uitgevoerd zijn.
De tekst van het KB-btw nr. 20 is hierover kristalhelder:
§ 3. Het verlaagd tarief is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.
Het is belangrijk om dit goed in het achterhoofd te houden. Zoals wel vaker bij de btw wordt immers gezocht naar mechanismen van optimalisatie. De fiscus houdt zich echter het recht voor om sceptisch te staan tegenover constructies waarbij de eenheid van project achteraf wordt ‘geconstrueerd’.
We zijn er ons van bewust dat de toepassing van deze voorwaarde ertoe kan leiden dat bepaalde projecten uit het toepassingsgebied vallen en dus niet in aanmerking komen voor verlaagde btw. Dat werd in de aanloop naar de goedkeuring van de programmawet ook aangekaart bij het kabinet van minister Jambon. De budgettaire ruimte ontbreekt echter om het toepassingsgebied nog verder uit te breiden, wetende dat de openstelling naar aankoop voor langdurige verhuur en de beoordeling van de eigendomsvoorwaarde per koper afzonderlijk al belangrijke stappen waren.
Kortom: eenheid van project is en blijft een belangrijke voorwaarde.